В интервью «NewsBalt» управляющий калининградским отделением Сбербанка Сергей Шамков рассказал о тенденциях в сфере ипотечного кредитования.
— Сергей Борисович, калининградцы сегодня много путешествуют по сопредельным странам, и, естественно, обращают внимание на небольшие проценты по ипотечным кредитам. В итоге многие мечтают купить в ипотеку квартирку в той же Польше, а затем, например, сдавать её, получая доход. Скажите, насколько наивны такие подходы?
— Как тема для рассуждения – приобретение недвижимости за рубежом – вполне заслуживает внимания. Она давно обсуждается не только, как говорится, на кухне, но и на уровне профессионалов – риэлторов и банкиров. Сегодня калининградцы приобретают недвижимость в той же самой Испании, Италии, Греции, Черногории, Болгарии. Однако реально заниматься вопросом сдачи зарубежной недвижимости в аренду довольно хлопотно. Для этого нужно быть профессионалом, разбираться в нюансах законодательства и налогообложения. Нужна серьёзная проработка бизнеса, вы должны постоянно держать руку на пульсе, чтобы он начал приносить доход.
— Всё-таки почему процентные ставки по ипотеке в Европе почти втрое ниже, чем в России?
— Процентные ставки зависят от макроэкономической ситуации, уровня инфляции и стоимости привлечения средств для банков. Разрыв между Россией и странами Европы существует не только по процентам на ипотеку, но и по этим показателям. Банки в Европе выдают жилищные кредиты от 1,5% до 3% годовых. Правда, сейчас ставки на ипотеку за рубежом поднимаются. Например, в США они составляют уже от 3,5% до 4%. Ставки гибко реагируют на изменения. Так, совсем недавно, в феврале, Сбербанк снизил процент по всем базовым ипотечным программам на 0,5 п.п. для клиентов с «улицы».
— А что происходит на калининградском рынке ипотечного кредитования?
— Вы видите, что курс валют меняется. Поэтому какая то часть населения, чтобы хеджировать свои доходы, инвестирует их в недвижимость. В связи с этим мы сейчас наблюдаем рост объёмов жилищного кредитования в Калининградской области.
В прошлом, 2013-м, году в Калининградской области нами было выдано ипотечных кредитов на сумму более 2 млрд рублей. А только за два месяца 2014 года количество выданных ипотечных кредитов выросло в 2,3 раза, если сравнивать с аналогичным периодом 2013 года.
— Средняя сумма ипотечного кредита растёт?
— Растёт. Если в 2013 году в среднем она составляла около 1 млн рублей, то в этом году уже приблизилась к 1 млн 300 тыс. рублей. Люди, понимая, что в Калининграде ожидается строительный бум, связанный, прежде всего, с Чемпионатом мира по футболу 2018 года, покупают квартиры и дома, стремясь сохранить тем самым свои накопления.
— В сравнение с другими банками, выдающими в Калининграде ипотечные кредиты, какие позицию у Сбербанка?
— Согласно данным Центробанка России, большинство жилищных кредитов проходит именно через наш банк.
— С чем это, по вашему мнению, связано?
— Одна из важных причин, на мой взгляд, связана с системным подходом Сбербанка к этому вопросу. Чтобы упростить процедуру выдачи жилищных кредитов, мы создали единый ипотечный центр, который находится в Калининграде на Московском проспекте, 12. Это специализированное подразделение, занимающееся только ипотечным кредитованием. Там в короткие сроки можно получить консультации не только по условиям кредитов, но и по объектам застройщикам. Сбербанк аккредитовал около 150 строительных компаний, возводящих жильё на территории Калининградской области. По каждому из них можно получить информацию – что и где он строит. С каждым партнёром мы заключаем соглашение о проведении финансового мониторинга и держим руку на пульсе – как происходит строительство, на какой стадии оно находится. В ипотечном центре наши специалисты произведут калькуляцию ваших доходов, посчитают процентную ставку и срок кредитования в зависимости от уровня семейного бюджета.
— Бытует мнение, что в Калининграде квартиры скупают, в основном, москвичи и питерцы…
— Да, как и во всех крупных городах жители других регионов покупают достаточно. Иногородние инвесторы – вы правильно сказали, чаще всего, из Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга – приобретают недвижимость либо, чтобы затем перепродать, либо сдать в аренду. Однако и среди самих калининградцев ипотека, как говорится, в моде. И связано это, повторюсь, с естественным желанием обезопасить свои накопления от инфляции.
— Кто он, среднестатистический калининградский заёмщик?
— Сегодня мы видим интересные тенденции. Во-первых, ипотечные кредиты берут калининградцы среднего и пожилого возраста для своего подрастающего поколения – детей, внуков. В этой связи востребованы небольшие квартиры – однокомнатные, максимум, двухкомнатные. Во-вторых, это военнослужащие, для которых уже несколько лет действует военная ипотека по специальным сниженным ставкам.
В-третьих, это молодые семьи, для которых у нас специальные предложения – программа «Молодая семья». Там действуют пониженные ставки от 10,5% годовых в рублях и первоначальном взносе для семей с детьми всего от 10%. Это акционное предложение, заявки на эту программу можно подать до 30 июня 2014 года. Для увеличения суммы получаемого кредита могут быть привлечены созаемщики, а в качестве первоначального взноса использован материнский капитал.
С апреля клиенты банка смогут воспользоваться ещё одним новшеством. При первоначальном взносе в 40% получить ипотеку в Сбербанке можно всего по двум документам — предоставив паспорт и заполнив анкету.
— Какие ваши ставки по ипотеки?
— Наши ставки находятся в рыночных условиях в зависимости от уровня доходов и залогового обеспечения. Сейчас, например, очень популярная ипотечная программа «12-12-12» для новостроек. Это кредит на 12 лет под 12% годовых с первоначальным взносом в 12%.
В Сбербанке также отсутствует требование по обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика. Это существенное обстоятельство. Поэтому по совокупности затраты клиента по кредиту Сбербанка являются, пожалуй, одними из наиболее привлекательных на рынке.
— Может ли вступление России во Всемирную торговую организацию в будущем повлиять на процессы ипотечного кредитования в сторону уменьшения ставки?
— Вопрос ставок зависит не от того, являемся ли мы членами ВТО или не являемся. Он зависит от показателей экономики . Например, процентные ставки в Германии по ипотеке отличаются от ставок в Литве, хотя они обе состоят членами ВТО. Да, сегодня застройщики, возводящие недвижимость в Калининграде, уже привлекают кредиты иностранных банков, но под гарантию Сбербанка. Речь идёт, в частности, о Narodowy Bank Polski и Sparkasse Bank. После того, как мы положительно рассматриваем возможность выдачи гарантии, предприятие получает кредит в зарубежном банке под более низкий процент. Но надо подчеркнуть, что западные банки обязывают заёмщика заключить договор страхования по выданному кредиту. И страховка составляет иногда процент, превышающий процент банка. Плюс стоимость нашей гарантии. В результате совокупная эффективная ставка по кредиту часто соответствует той ставке, которая выдаётся нашими банками на территории Калининградской области.
— В начале беседы вы обмолвились, что Калининград ожидает строительный бум в связи с Чемпионатом мира по футболу. В связи с этим ваш прогноз ценовой ситуации: вот сейчас понастроят жилья, а потом произойдёт обвал цен…
— Вопрос сложный. Безусловно, сейчас застройщикам надо задумываться не только о том, как построить жилые дома, гостиницы, спортивные объекты, но и о том, как их реализовывать или эффективно эксплуатировать после окончания чемпионата. Какая будет заселяемость отелей, кто будет жить в квартирах, которые сейчас приобретают под сдачу в наём? Эти вопросы станут на острие. Столь серьёзное спортивное событие привлечет большое количество гостей в наш город. Кто-то наверняка захочет купить квартиру в Калининграде. Ожидается серьезный спрос на жильё на побережье. К тому же спортивные объекты планируют использовать как тренировочные базы наших спортсменов, так что они не должны простаивать. Мы видим подобные практики в том же самом Гданьске, где построен стадион, в том же самом Петербурге, где построен Ледовый дворец и, конечно, прекрасный пример — Сочи. Сейчас, несмотря на то, что олимпиада закончилась, в Краснодарском крае увеличивается спрос на жильё. Люди, познакомившись с чудесным регионом, стали покупать там недвижимость. Ожидаем такую же ситуацию и у нас в Калининграде. В любом случае, как показывает общемировая практика, рынок недвижимости очень изменчив и чувствителен.